第165回 ふつうさんぽ&「建築士による建築士のための賃貸併用住宅見学会」@本厚木

(2016/3/26開催)
桜の開花宣言が発表されたのがほんの5日前の不動産繁忙期。
さんぽ仲間の物件も完工ラッシュが続きます。

今回お伺いしたのは、さんぽ仲間で建築士でもある西野さんがオーナーの賃貸併用住宅。
建築のプロが自分のために考えた収益物件。
「どのような作りなんじゃろか?」 胸が高まります!

さんぽ仲間の関心度も非常に高く、15人の枠はわずか5分で満員!その後に出たキャンセルにもすぐに申込いただきました。本当にいつも有難うございますm(_ _)m

桜もまだ咲きたがらないほどの寒さのなか、新宿から急行で54分の、小田急線海老名駅に集合。

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都心から時間は掛かるし、開催通知では物件までさらに1時間・・・
さぞかし閑散としていると思ってました。でも、いざ到着してみると人の流れが多く賑やか。待ち合わせしているグループがあちらにもこちらにも。

駅前のお洒落なビル街。

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地元に詳しい方に伺うと、ここ数年で開発が進み現在の栄えた街並みになったそうです
高をくくっておりました・・・。海老名市の皆さんすみませんorz

和気あいあいと歩いていると、1時間はあっという間。目標の物件に到着です!
シンプルな箱型の建物に、入り口はオレンジや黄色のサイディングをランダムに貼ったポップな外観!

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海老名駅にあるショッピングモール「ビナウォーク」を参考にしたそうです。
正面の入り口横のシャッターはバイクガレージ。

2グループに分かれて、室内を見学~ww \(^o^)/

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建物は重量鉄骨3階建て。1・2階が賃貸部分、3階がオーナー居住部分となっています。
近隣商業地域で建ぺい率80%、容積率200%、土地90㎡の狭小物件をうまく活かしています。

賃貸部分はそれぞれ2部屋、1階の道路側はガレージと居住部分が一体になった部屋になっていました。1階は2階に比べて入居付けが厳しい事もあり、付加価値を付けるコンセプトの元、このような部屋にしたそうです。
バイクや自転車をこよなく愛する人にはうってつけですね!

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部屋の中は、いたってシンプル。キッチンや洗面台は既製品を使用せず、造作(※大工さんなどが作り付けする事)で、コストダウンを実現されたそうです。

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クローゼット部分もドアなどは付けず、ハンガーポールのみ。2本付けてあるので、カーテンで隠す事も可能です。見せるか隠すかは入居者さん次第。工夫して自分流のレイアウトに出来るのは、楽しいですね!(そして、大家さんの財布に優しいw)

部屋を一通り回ったあと、本物件オーナーである、WIN WIN建築設計 西野大士さんのプチセミナーが始まりました。
今回のテーマは「建築士目線からの土地選びについて」

こんな話を聞けるなんて、オ・ト・ク。
土地の形状や種類によって、起こり得るリスクをプロの目線でお話いただきました。

安く買える土地の形状として4種類。旗竿地、傾斜地(高台)、狭小地、変形地。
接道状況パターンとして、接道が2m・2項道路・4m道路。

オススメは狭小>旗竿>傾斜地 の順。変形はプランが入るかどうか次第です。
土地探しのポイントはデメリットの克服。接道や形状の不利さを、どうプランで解消するか・・・。

それぞれの特徴やリスクを教えて頂きました。

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土地を探していると、極端に安い値段で出ているものがありますよね。
例えば、旗竿地(細い道の先にある奥まった土地)なので、建築時に重機の設置スペースが必要なため建築部分が減ってしまうから、といったように・・・。でも旗竿部分がそこそこ広いために、実はなんとかなる、というような物件を探したいもの。

そして、コストダウンの最大のポイントは相見積!分からないながらも数量をチェックしたり、納得できるまで聞いてみること。
そんな地道な努力が、結局は物を言うそうです。

最後に、建築設計事務所さんを使う利点についても説明頂きました。
設計事務所さんに設計や工事監理を依頼すると、工事費の10%が相場。その分でコストダウンが図られ、工事品質が上がれば十分に元は取れます。

WIN WIN建築設計さんは、ユニークにも投資家利回りの1/2を料金設定にしているそうです。
つまり、固定費ではなく投資家のリターンに合わせた料金体系だという事。利回りが低ければ安価に、高いプランが出来ればお互いに高く、正にWIN-WINです! ご自身も投資家である西野さんならでは料金体系ですね。

これから建築を考えている方、気軽に設計事務所をあたってみてはいかがでしょうか? (^^)

短い時間のなかスペシャルセミナーも盛況に終わり、ゴールの本厚木へ。
参加できる方で居酒屋ランチ。

西野さん、参加いただいたさんぽ仲間の皆さん、有難うございました!

投稿日:

2016-03-30 11:27:25.501

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